ภาระจำยอมในที่ดิน

ภาระจำยอม คืออะไร

ภาษาชาวบ้านหมายความว่า ภาระที่เจ้าของที่ดินผืนหนึ่ง ต้องยอมรับกรรม ให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ในที่ดินของตน ศัพท์ทางกฎหมายเรียกที่ดินที่มีกรรมนี้ ว่า “ภารยทรัพย์”(อ่านว่า พา-ระ-ยะ-ทรัพย์) ส่วนที่ดินที่มีบุญได้ใช้สิทธิประโยชน์ในที่ดินผู้อื่น เรียกว่า “สามยทรัพย์” (อ่านว่า สา-มะ-ยะ-ทรัพย์) ตัวอย่างภาระจำยอม เช่น ยอมให้มีทางเดิน หรือ ทางน้ำ, ยอมให้มีชายคาผู้อื่นล้ำเข้ามาในที่ดินของเรา หรือ ยอมที่จะไม่ปลูกสร้างบ้านเรือน บังแสงสว่าง ทางลม แก่ที่ดินข้างเคียง เป็นต้น

แล้ว ภารยทรัพย์ (ที่ดินที่จำยอมให้คนอื่นใช้ประโยชน์ที่ดินนี้) มีสิทธิและหน้าที่อะไรบ้าง !?

• ต้องไม่ประกอบการใด ๆ เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมนั้นลดลงไป
• เจ้าของสามยทรัพย์_{^{(เจ้าของแปลงที่ดินที่ได้ใช้ประโยน์แปลงคนอื่น)}} ไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงใน ภารยทรัพย์_{^{(ที่ดินที่ให้คนอื่นใช้ประโยชน์)}} หรือ ในสามยทรัพย์ อันเป็นการเพิ่มภาระแก่ ภารยทรัพย์
• เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่าย เพื่อรักษาและ ใช้ภาระจำยอม และ ต้องให้ภารยทรัพย์เสียหายน้อยที่สุด
• ถ้าความต้องการของเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป การเปลี่ยนแปลงนั้นย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ ที่จะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้น แก่ภารยทรัพย์
• เจ้าของภารยทรัพย์อาจจะขอย้ายไปส่วนอื่น ก็ได้ แต่การย้ายนั้น ต้องไม่ ทำให้ความสะดวกแห่งสามยทรัพย์ลดน้อยลงไป
• ถ้ามีการแบ่งภารยทรัพย์ ภาระจำยอมก็คงมีอยู่ทุกส่วน ที่แยกออกไป แต่ถ้าส่วนใดไม่ใช้ หรือ ใช้ไม่ได้ เจ้าของส่วนอาจเรียกหรือ ขอให้พ้นจากภาระจำยอมได้
• เมื่อสามยทรัพย์ได้จำหน่ายออกไปภาระจำยอมย่อมติดไปด้วย เว้นแต่จะมีการกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น

ภาระจำยอม จะเกิดขึ้นได้อย่างไร

องค์ประกอบของ “ภาระจำยอม” คือ ไม่จำเป็นต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อม หรืออยู่ติดกัน และไม่จำเป็นต้องเป็นทางออกสู่สาธารณะเท่านั้น แต่ใช้ออกไปที่ใดก็ได้ การจด “ภาระจำยอม” ต้องเป็นการตกลงกันระหว่างเจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่าย และต้องทำเป็นหนังสือ และไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่

1. ได้มาโดยผลของกฎหมาย เช่นนาย ก. เจตนาขับรถผ่านที่ดินของเราไปไหนมาไหน อย่างเปิดเผย ใครๆ ก็รู้ว่า นาย ก. นั้นใช้เส้นทางนี้เป็นประจำ ผ่านไป 10 ปี เช่นนี้แล้ว นาย ก. ย่อมได้สิทธิ “ภาระจำยอม” เหนือที่ดินของเราทันที หรือ นาย ก. ปลูกบ้าน ล้ำเข้ามาในที่ดินของเราโดยสุจริต (คือ ไม่รู้ว่าที่ดินส่วนนั้นเป็นของเรา แต่เข้าใจว่าเป็นของเขาเอง) และล้ำเข้ามาไม่มากนัก กรณีนี้ นาย ก. ย่อมสามารถที่จะได้สิทธิ “ภาระจำยอม” เหนือที่ดินของเรา โดยเขาไม่จำเป็นต้องรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำเข้ามา เพียงแต่ นาย ก. ต้องจ่ายค่าใช้ที่ดินให้แก่เรา
2. ได้มาโดยทางนิติกรรม เช่นเรามีที่ดินอยู่ 2 แปลง และเราได้ขายที่ดินแปลงหนึ่งให้แก่นาย ก. โดยมีข้อตกลงว่า นาย ก. สามารถใช้ทางบนที่ดินของเรา อีกแปลงหนึ่งเป็นทางออกสู่สาธารณะได้ เช่นนี้แล้ว นาย ก. ย่อมได้สิทธิ “ภาระจำยอม” เหนือที่ดินของเรา

ภาระจำยอม จะสิ้นไปก็ต่อเมื่อ…?

1. ถ้า ภารยทรัพย์ หรือ สามยทรัพย์ สลายไปทั้งหมดเท่ากับภาระจำยอมจะสิ้นไปโดยอัตโนมัติ
2. เมื่อภารยทรัพย์ หรือ สามยทรัพย์ ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน เจ้าของสามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมได้
3. ภาระจำยอมไม่ได้ใช้ 10 ปี ติดต่อกัน ภาระจำยอม ย่อมหมดสิ้นไป
4. ภาระจำยอมหมด ประโยชน์ แก่สามยทรัพย์
5. เมื่อภาระจำยอมนั้น ยังประโยชน์ ให้แก่ สามยทรัพย์นั้น น้อยมาก เจ้าของภารยทรัพย์ขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมด หรือ แต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน

แล้วที่ดินภาระจำยอม จำนองได้ไหม

โดยทั่วไปแล้ว แปลงที่ดินที่ติดภาระจำยอม บริษัทมักจะไม่ได้รับ ให้สินเชื่อจำนองที่ดินประเภทนี้ รวมถึงบริษัท ทุนแหลมทองด้วย

แหล่งอ้างอิง

https://www.dol.go.th/
https://www.smartfinn.co.th/